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房地产投资增速创新高 为何三四线楼市火爆

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发表于 2017-3-18 08:44:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
  在较低位置徘徊已久的房地产投资迎来“意外”回暖。3月14日,国新办举行2017年1-2月国民经济运行情况发布会,国家统计局新闻发言人盛来运在会上披露,今年1-2月全国房地产开发投资9854亿元,同比增长8.9%,增速比去年全年提高2个百分点,也创下了近两年以来的新高。有分析指出,尽管多地楼市调控相继收紧,但随着去库存政策生效,部分热门城市的土地市场竞争依旧激烈,成为推高商品房投资增速的重要原因。

  投资“意外回暖”

  从具体数据看,今年1-2月,全国住宅投资6571亿元,增长9%,增速提高2.6个百分点,在房地产开发投资中的占比达66.7%。与此同时, 房地产开发企业土地购置面积同比增长6.2%,在两年多负增长后首次转正。而在销售方面,商品房销售额增速虽然连续第四个月下降,但还是保持在26%的较高位置运营;商品房销售面积增速出现明显扩张,同比增长25.1%,相较去年全年扩大2.6个百分点。

  北京商报记者梳理发现,去年全国房地产投资数据始终处于小幅波动的状态,最高涨幅出现在1-4月,但也仅为7.2%,随即就在年中跌落至5.3%,对比不难发现,今年开年的投资数据确实出现了明显回暖。

  而从房价角度看,盛来运指出,国家统计局最新公布的数据显示,今年1月一二线城市的房价总体回稳态势比较明显,15个一线和二线热门城市中,有11个城市新建商品住宅价格环比是下降的,即使2月的投资数据有所变化,但房地产市场趋稳态势是没有改变的,这也表明我国房地产调控的目标初步实现。

  有机构统计显示,自去年四季度以来,我国已经有超过30个城市出台了百次各类房地产约束性调控,部分热点城市还不断收紧措施,不断推出调控2.0和3.0版的新政。而去年底中央经济工作会议之后被反复强调的“房子是用来住的、不是用来炒的”表态,也被业内解读为我国将持续保持较高强度调控政策的信号。

  三四线楼市火爆

  在销售方面,张大伟分析认为,今年前两个月全国房地产市场依然高位运行,特别是在一二线城市收紧调控后,成交量明显下滑,但三四线城市成交量明显增加,市场占比也显著提高,直接导致了1-2月全国商品房销售面积涨幅上行而销售额涨幅下降的现象。

  张大伟认为,三四线楼市火爆的原因有两方面:一方面,一二线城市的管控特别是限购限贷抑制了需求,这些需求开始向三四线城市转移;另一方面,由于资产荒,资金面比较宽松,投资者没有更好的渠道,而三四线城市在限购限贷方面比较宽松,再加上三四线城市价格绝对值比较低,盘子总量小,容易被炒高。

  当然,并非所有的三四线楼市都迎来了春天。在任泽平看来,销售火爆的三四线城市主要分为三类:其一,大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市,主要受益于核心城市限购及高房价的溢出效应,以及去库存政策。其二,传统农民工主要输出区域、且自身资源环境条件较好的三四线城市,受益于去库存政策刺激+农民工回流或农民进城购房,加之基数小的影响。其三,自然环境好的海南等地三四线城市销量火爆,受益于消费升级、旅游度假需求增加,以及去库存政策刺激和基数小的影响。

  而这几类城市也恰是投机客重点布局的区域。以北京周边的燕郊为例,中国社科院城市与竞争力研究中心房地产大数据项目组发布的大数据房价指数报告显示,2016年,廊坊(燕郊)房价的同比涨幅在100%以上,居全国首位。燕郊一位不愿具名的中介称,即使燕郊房价已经处于历史高位,但燕郊二手房市场成交仍然火热,每天看房的人络绎不绝,其中大部分人是在北京已经购置了房产的客户。

  去库存,去库存,还是去库存!

  三四线的火爆还会延续多久?“如果说信贷有所收紧,三四线城市的这个行情会很快结束。如果信贷不收紧,会一个又一个城市地继续蔓延下去。”张大伟表示。

  近期有市场人士分析指出,一些城市或将效仿合肥出台限购政策。合肥在2016年经历房价大涨,随之出台调控政策。不过张大伟认为,2017年三四线城市不会收紧,还是以去库存为主。

  任泽平等多名分析师近期研究指出,2016年三四线城市的楼市去库存已经超预期。任泽平研究报告中的数据显示,三四线城市商品房销售面积增速为21.6%,上升16.6个百分点。

  申万宏源的调研结果显示,三四线城市去库存化周期已明显缩短。三四线城市土地供应逐年减少,配合宽松政策,销售回暖,住宅去库存化效果良好。以调研的西南样本三线城市为例,目前住宅去库存化周期在9个月左右。

  任泽平团队认为,三四线城市政策持续友好,将推动三四线楼市销售热度持续,2017年有望成为三四线城市去库存的历史大年。

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