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就楼说楼—荣安万科·香樟国际评测

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    难过
    2018-5-18 09:08
  • 签到天数: 4 天

    [LV.2]偶尔看看I

    发表于 2018-5-11 15:24:35 | 显示全部楼层 |阅读模式
    本帖最后由 悟空888 于 2018-5-18 09:07 编辑

      距笔者得到的消息,荣安万科·香樟国际最近几天就要开盘了,作为知名开发商万科在嘉兴打造的其最大体量的项目,荣安万科·香樟国际一直备受关注,之前的几次开盘都获得了相当程度的热销,本次开盘,项目推出2#、10#、21#、23#四栋共300 多套房子,其中2#和10#是11层的小高层,21#和23#是24层的高层。
      这阵子,笔者走访荣安万科·香樟国际的售楼处,详细了解了项目的第一手资料,带着大家,对该项目进行完整的评测。

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      建筑形态,项目地貌

      项目南低北高,以高层和小高层的建筑形态出现在我们面前。高层分布在项目东西侧和北侧,共14栋,每栋24层;小高层分布在项目南侧和中心,共12栋,每栋11层。
      从鸟瞰图来看整个项目地块方正,楼栋排布对称,有一种整齐的美感;项目周边没有商铺,是一个纯住宅小区。

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    楼盘近周边

      项目东侧:为商务大道,该路段北至中环南路(广益路),南至嘉兴高铁南站,是嘉兴国际商务区南北向的主路大道。现场走访了下,经过项目的路段的车流量不没有想象的多,该路段区域很少出现堵车现象;路段的绿化水平也相当高,噪声和污染的影响不大。
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      项目南侧:是一块空地和一条市政河流,更南侧则是一个拆迁房社区石堰苑。

      项目西侧:为市政规划道路长福路,长福路的另一边是新盘卓越·珑府。当下该道路还处于规划待建状态,具体情况要等道路周边楼盘建设完毕之后才有进展。不过从规划来看,长福路属于小型道路,建成之后不会有太多的污染和噪声。

      项目北侧:为长水路,该路东至新07省道,西至嘉洪大道,是嘉兴市区南侧连接东西的主干道之一。该路段车流量较大,并且经常有大型车流车辆经过,路面噪音和灰尘对楼盘都有一定影响;长水路北侧则为商品房小区东方·普罗旺斯。

      简评:1、周边噪音情况一般。项目附近基本为住宅、道路和空地,除了长水路,另外道路、地块人流、车流量都不大;但由于周边多为规划和未开工项目,所以未来几年附近会有较多的项目工程,声音状况不容乐观;想要如一般住宅区一样安静的生活环境,估计要等到整个区域项目工程建设完毕。

         2、绿化方面,项目西侧和南侧都是空地,绿化条件还不错,东侧和北侧由于经常有大型车辆经过,绿化条件相对来说不算好,空气中灰尘较多。同声音状况一样,周边未来的施工项目较多,灰尘等污染要等到所有项目和配套都建设完毕才会好转。

         3、交通方面,长水路和商务大道在政策的工作日车流都不算特别多,不过在下雨天或者节假日,长水路在早晚高峰还是会有堵车的情况出现。
    DSC_7035.JPG
         4、小区周围唯一的公交站是位于商务大道上的商务大道长水路站,线路为237路和游8路,两条线路的终点站都是高铁南站;两条线路每个班次之间的间隔也偏长;总的来说去南站还是很方便的,但是其他区域就不是特别方便了。
    沙盘1.jpg
    项目沙盘
      容积率评价:
      2.5的容积率,属于中等水准的居住密度;一般来说多层和别墅的容积率需要要在2.0之下,高层、小高层需要在5.0以下,2.5的高层容积率而且项目针对地块特征,充分考虑园区内的所有业主,做了11层和24层、高层和小高层的结合。

      绿化率评价:
      绿化率都是虚的,好的小区注重的是景观和建筑的配合。据现场销售介绍,项目整体的绿化设计为分龄段景观园林,分别为不同年龄段儿童设计的3个萌乐园和7个微型绿地公园—口袋公园,同时在公园边配备了嘉兴第一条夜光跑道和其他诸如羽毛球场这样的运动设施。从楼盘沙盘来看,每栋楼之间都设计了一定的绿化,娱乐和运动设施的空间也有精细设计。就沙盘所示而言,笔者认为其作为一个刚改社区的绿化水平是高质量的,不过沙盘欺诈的案例也不少,真实情况还是要等交付的时候再看。

      车位配比评价:
      从查阅到的数据来看,项目总户数约2280户,地下车位约1764个,车位配比0.77:1,相比于现在大多数小区1:1的车位配比,荣安万科·香樟国际的车位有点少了。地面是半人车分流,除了公园这样的绿化区域意外,小区内部大部分区域都布置了车道和车位,这可能是该项目不让人满意的地方。

      销售特色:
      在目前市面许多楼盘都需要全款的情况下,荣安万科·香樟国际是明确可以贷款的,小高层住宅均价11000元/㎡左右,高层住宅均价在10500元/㎡左右,3000元/㎡精装修,车位一个35万。
      拿一套14层88方的高层来举例,毛坯单价11279元/㎡,毛坯总价991875元,装修总价263820元,车位35万,加上去总价160万多,算下来单价就在18000元/㎡左右。
      虽然很贵,但这个价格其实是比较符合目前国际商务区新房的价格情况,再加上目前国际商务区剩余房源不多,下一批房源入市的价格可能就不止如此,所以在我看来,这批房源是相对珍贵的。

      日照分析:
      根据笔者在现场看到的演示,南低北高的设计和错落有致的排布使得夏季上午到下午需要光照的时间段,每栋楼都有不错的光照条件。与此同时,这样的排布也使得夏天每一栋房子都能吹到东南风,具体风向情况请看下图。
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      简评:1、2.5的容积率,加上26栋的房子,使得整个小区从视觉看起来还是有点拥挤的。不过南低北高和错落有致的设计,整个项目都有种整齐、整体的美感,开发商在设计方面还算是有用心的。

                2、项目的园林规划相当不错,儿童游乐设施和运动设施也较为健全,不过具体实际的园林情况还需要等时间来检验,笔者觉得有时候太复杂的园林设计并不见得就适合小区。

                3、1700多个车位并不能满足2200多户业主的需求,这可能是之后该楼盘存在的一个隐患,另外说是半人车分流,但实际上小区内大部分区域都设置的地上车位和道路,虽然能方便一些访客的需求,但也增加了安全隐患,这样的情况可能许多购房者是不能接受的。

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               4、虽然价格已经到达了18000元/㎡,但是由于国商区的地理位置和区域目前短缺的房源情况下,荣安万科·香樟国际的销售情况可以说十分火爆,之前的几次开盘都是开了很快就销售一空。再加上该项目打算在下一批如卓越·珑府这些项目入市之前清掉,因此价格可能不会再涨多少,但房源的争抢情况会越发的激烈,想买到房子只能看运气了。

              5、通风和光照情况笔者肯定没有设计的专家门清,不过从看到的情况来看,每栋楼之间的楼间距在笔者看来不算特别宽,有些担心底层的光照情况。

      户型解析:

      前期提要:根据笔者在售楼处得到的消息,目前该项目120方的户型已经去化完毕,剩余的为87-106方的户型,这里笔者将着重介绍两个比较受欢迎的户型,并附带一些样板房的图片。
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      简评:作为一个小户型为主的刚改盘,荣安万科·香樟国际的户型设计绝对是加分项,无论是86方和89方在嘉兴同样面积段的户型里面都是最拔尖的一批。相比于户型,精装或许才是大家对万科操盘的项目的担心之处,这里放一些样板房的图片,大家可以自行了解一下

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      外墙材质:项目已经造了很多层了,不过具体外墙还未显露,从沙盘图来看,项目外墙1-3层是真石漆,三层之上外墙是弹性防水材料,整体风格像是现代简约风格。

      道路材质:小区内道路基本是沥青材质;绿化区域的道路基本为石材路面,并配有塑胶跑道。

      窗体材质:万科订制塑料钢门窗,额·····,万科在嘉兴精装的口碑并不好,这个订制的塑料门窗估计也不会是什么高档品质,当然,万科的品牌在这,再差也不会拿什么野牌子糊弄人。

      简评:就如刚改的定位一般,项目的建筑材料等方面基本都是刚需盘的配置,虽然这也不是什么减分项,但只能说是中规中矩吧。

      周边配套:

      教育配套:荣安万科·香樟国际的位置处于嘉兴未来城市的发展方向,配套当然是还在规划中,既然说是未来,那现在来看,区域旁边的配套还是相当缺乏的。

      首先来看嘉兴购房者非常关注的学校,位于项目附近的小学是杭师大经开附小(石堰校区),关于该学校,在嘉兴各大论坛的口碑皆不理想,不少网友认为其就是原来的乡镇学校石堰小学改了一个名字,挂羊头卖狗肉,但也有网友认为小学主要是学习习惯的养成,另外并不是特别重要;这就见仁见智了。在与销售交流时,销售都直接说项目没有学区,毕竟项目也没有把学区作为卖点。
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    杭师大附属石堰校区

      简评:就笔者而言,如果是为了学区,应该是不会入手荣安万科·香樟国际这个盘,但是该盘的着重点本来也不是在这个方向,另外谁也说不准这个有着极大潜力的区域未来不会有一些更加优质的学校入驻。

      商业配套:作为一个新兴的区域,项目周边的商业配套还算入得了大家的眼,在项目南侧有大树·丝路彩虹城,目前还没开业,不过据销售介绍已经有希尔顿酒店这样的知名品牌入驻,未来发展可期。

      而在项目北侧300米,是新领域广场,广场上有一个大润发玛特超市,超市够大,人流量也还是不错, 但除此之外该广场并没有什么其他特别好的店铺,商业属性也不是特别高。
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      在往北,离该项目最近的一个大型商业设施就是在广益路上的万达广场,从项目到万达开车大概10分钟左右。

      绿化配套:西侧临近嘉兴最大的绿地公园—中央公园,从项目北侧出去不到两公里就能走到嘉兴植物园园区。

      生活配套:附近菜场只有配套石堰小区的石堰农贸市场,现场走访的时候发现,农贸市场不大,但还是蛮正规干净的。
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      医疗配套:项目周边近距离的医疗配套只有社区卫生服务院。不过道路交通还算方便,开车的话去嘉兴的第一医院、妇保院都还是蛮方便的。

          总结:总得来说,如果你是有一些资金的刚需的话,笔者还是很推荐荣安万科·香樟国际,万科的牌子差也不会差到哪去,在加上足够好的规划和户型,该项目受到欢迎应该是预料之中的事情。
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    发表于 2018-5-16 09:14:44 | 显示全部楼层
    香樟国际要卖光了好像,昨天销售急匆匆的告诉我想买的要速度了
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    发表于 2018-5-16 09:22:26 | 显示全部楼层
    楼主分析的蛮周到的,不过有点乱,下次再简洁一点就好了
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    发表于 2018-5-16 09:24:05 | 显示全部楼层
    香樟国际的房子是有点挤,不过总体还不错,最后一期了 没钱买啊
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    发表于 2018-5-17 11:21:45 | 显示全部楼层
    挺好的,比起某枫那种充满鸡血的客观多了
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    发表于 2018-5-21 11:39:12 | 显示全部楼层
    好像有些房源是不用绑车位的?抢得到吗
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    难过
    2018-5-18 09:08
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    [LV.2]偶尔看看I

     楼主| 发表于 2018-5-25 09:02:10 | 显示全部楼层
    预告一波,下一期就楼说楼 我们将要探访嘉兴二环内的一个人气楼盘
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  • TA的每日心情

    2018-8-3 09:22
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    [LV.3]偶尔看看II

    发表于 2018-7-16 14:51:48 | 显示全部楼层
    诚心出售旭辉朗香郡的房子联系电话15958303724
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