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今天流的泪,都是当年拍地时脑子里进的水……

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发表于 2018-9-14 09:11:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 评楼 于 2018-9-14 09:20 编辑

  房地产行业最大的风险就是“地买贵了”。地买贵了,谁也没办法了,地买便宜了傻子都赚钱。
  ——融创集团董事局主席孙宏斌
  在众多房企喊着“高周转”的当下,拿地之后三个月开工,六个月开盘的项目并不少见,反而一直压着不开的项目现在更罕见一些,因为开发商的回款压力都还挺大的,不开盘就意味着每天只是在往里投钱,回笼资金却遥遥无期。
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  嘉兴过去这两年,也有几块买贵了的地,如今在坚决遏制房价上涨,政府采取限价措施的大背景下,迟迟没有办法开盘;也有楼盘拿到了理想的预售价格,硬着头皮高价卖的。
  今天就想跟大家聊一聊两个“地王”的一些事儿。
  1、准备19年交付,至今还未首开
  如果要盘点这两年高价拿地还未入市的,首当其冲的应该就是新希望的湘家荡地块
  去年5月22号,位于湘家荡的七星地块(2017南-009)商住地出让,经过近60轮报价后,达到熔断价13050元/㎡,随后34家单位参与摇号抽签,最终由四川新希望集团竞得,折合楼面价10038元/㎡,溢价率78.18%。
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5.22的土拍情况,点击看大图

  之后新希望集团还引进了华发、华润两家国企,共同开发,案名鹭栖湖。这个项目已经开工许久,却至今未开盘
  最近,我也带着疑问跑了一趟鹭栖湖。
  这个迟迟不开盘的项目工程进度倒是一点都没落下,销售顾问告知交付时间就在2019年,然而现在已经是2018年9月了,项目还未首开。
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在建中的项目

  当我问到为什么这么久还不开盘时,销售顾问倒也很坦诚,告诉我限价太严,给到的预售价格连拿地的价格都没到,这让三家股东都没办法接受,只能暂时不开,继续努力交涉,或是等待市场变化。
  然后我问:这么长时间,客户不会变心的吗?
  销售顾问苦笑:当然有的,因为开盘问题,现在已经流失了不少当初的意向客户。他们等不及了肯定会跑去购买其它楼盘的。
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项目沙盘

  后面我还问到了价格,销售顾问给出的洋房价格是毛坯带车位应该在14000元/㎡左右,可能这是三家开发商都能接受的一个价格吧。按照嘉兴目前车位普遍30万一个来说的话,能给房子溢价3000元/㎡左右,也就是说项目洋房本身的毛坯备案均价要到11000元/㎡左右。
  至于能不能备到这个价格,销售说:“政府负责卖地和负责批预售证的是两个部门”,意思是政府一般都是看板块内房屋的价格来批预售价的,跟你是不是高价拿地没那么大关系。
  据我了解,湘家荡最新拿到预售证的项目备案价只有7900元/㎡,还未破万。这里只能替鹭栖湖捏把汗。甚至就算备到11000元/㎡,加上车位的溢价,整个项目能不能赚到钱还不好说。
  显然,在楼市最火热的时候,如果缺乏理性思考,冲动拿地,以多高的预期进入,就得承担多高的风险。
  2、乖乖,2万1毛坯新房!
  除了嘉兴市本级,桐乡的振东新区在去年一下出了两个地王。
  2017年12月7日,祥生以12243元/㎡的楼面价,在桐乡的振东新区摘地,打破招商地产去年6月9日在桐乡创下的楼面价记录,祭出了全嘉兴有史以来的新地王
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楼面价12243元/㎡

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地王

  然而就在不久之前,同样位于振东新区的一块宅地,成交楼面价仅8481元/㎡。对比去年祥生的地王直降3760元/㎡,跌幅达30.7%,也就是说打了7折
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振东新区近期成交的宅地

  祥生拿到了“地王”之后,由自己打造,案名祥生·国玥公馆,最近也有了新动作。有消息称其预计在9月首开,预计高层均价21000-23000元/㎡
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祥生·国玥公馆效果图

  这个价格在桐乡真的有竞争力吗?
  目前桐乡城北,靠近乌镇,也有新楼盘在售,毛坯均价14500元/㎡,车位16万,算上车位均价在17000元/㎡左右。
  目前振东新区在售的二手房,靠近凤凰湖、新城吾悦广场,近几年交付的几个楼盘,像星湖湾、望湖湾、诚园等小区二手房价格普遍在18000元/㎡-20000元/㎡左右。如果是年份更久一点的小区,例如国际花园、奥盛年华等小区,二手房价格则在14000元/㎡-16000元/㎡左右。同样享受振东新区的便利与学区。
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星湖湾二手房价格  数据来源:中国房产超市网-桐乡站

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奥盛年华二手房价格  数据来源:中国房产超市网-桐乡站

  现在来看,无论是土地市场还是新房市场,如今的市场预期远没有拿地王时的预期那般高了。在市场行情下行之时,购房者还会为高地价高房价埋单吗?恐怕我们还得再思量思量。
  3、市场转冷,期望变苦果
  对于开发商来说,买地就是买预期。
  2016年下半年开始,嘉兴接轨上海动作频频,投资客+内需全部涌入,市场火热。那时的开发商也被火热的市场冲昏了头脑,认为只要是嘉兴的地,无论哪里,拿到手就能赚钱,预期极高。
  然而并不是所有期待的事情都能有理想的结果。
  市场叵测。
  今年7.31会议之后,ZF释放明确信号:坚决遏制房价上涨。【坚决遏制房价上涨!嘉兴房价已触“天花板”?!】对各地ZF来说最有效行政手段就是限制预售价格。
  如今,嘉兴外来的投资客变少,内需市场的购买力下降,市场渐渐回归理性,而此时,嘉兴楼市的库存量却还摆在那里。
  土地市场也是转冷明显,九月刚刚开场,截止到今天,嘉兴五县已经有四宗宅地流拍(桐乡两宗,平湖两宗)。
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9月桐乡两宗土地流拍

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9月平湖两宗土地流拍

  回看嘉兴去年5.22那场轰动全国的土拍,400多家开发商,抢夺8宗地块,中签后的振臂高呼就如中了大奖,还是颇有讽刺意味。
  不知道当时被市场冲昏头脑,高价拿了地的开发商,眼看着自己的客户,因迟迟不能开盘而一个个流失是什么样的滋味?
  眼看着购买力被不停的收割,库存变多,自己却被架在那里,如果不想亏本就只能高价卖,承担高周转风险,又是什么滋味?
  感叹一句:今天流的泪,那都是当年拍地时脑子里进的水啊!



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发表于 2018-10-4 22:35:15 | 显示全部楼层
有安置货币接盘,怕什么
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