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你现在还愿意在家乡买房子吗?三四线楼市的崩溃始于人才流失!

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  • TA的每日心情
    难过
    2018-5-18 09:08
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    [LV.2]偶尔看看I

    发表于 2019-2-20 10:08:54 | 显示全部楼层 |阅读模式
      
      我的春节是在老家平湖县城度过的。大年初一,我和朋友去看了韩寒的《飞驰人生》,电影很精彩,当电影结束时,发现一张电影票要60多块钱,比往年三四十要贵上不少,瞬间就有点心痛money了。
      一开始我以为这是正常的涨幅,结果没过多久就看到三、四线城市电影票昂贵上了微博热搜。果然中国人所见略同。  根据相关数据显示,大年初一,全国电影平均票价为45.15元,比去年的39.15元上涨15.3%。整个春节,全国特别是三四线城市的影院票价都出现了大规模上涨的情况。
      而与此相对比的,是观影人数的减少。根据北京商报统计,2019年春节档期共有1.23亿位观众走进影院,与去年同期的1.45亿人次相比,相差0.22亿人次,也就是说,由于票价的上涨,使得大约有2200万人没有去电影院观影。
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      宏观而言,根据马斯洛需求层次理论,人在满足生理和安全的需求之后,就需要像观影这样的娱乐活动来满足情感上的需求。
      吃饱喝足的春节是传统的消费旺季,即使很“小气”的人们也会在春节多花钱。今年大家看电影看的少了,是不是因为大家不想多花钱了?
      春假后,商务部发布:今年春节黄金周全国零售和餐饮企业实现销售额约10050亿元,比去年春节黄金周增长8.5%。销售额破万亿看上去十分亮眼,但事实上今年是2012年起,首次出现个位数增长的年份,之前都是两位数增长。
      因此一些网友的就感慨,猪年春节比往年要过的省钱,也从侧面折射出中国人消费意愿的降低。

      
      作为一个房地产行业工作者,我不由的想到这会不会与房地产市场有关。
      观察一组近20年来城镇居民人均消费支出结构对比数据显示,在支出端,最明显的变化就是食品烟酒占比越来越少,而居住占比越来越高。
      居住支出方面,2000年,居住占10%。但是到了2017年,居住占比达到了22%左右,增加了12%。
      拿我家来举例,没买房之前,每年基本没有居住支出;但买房之后,一家人全年近20%的收入都用于还房贷,对于我家来说着实是不小的生活压力。
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      由此可见,在辛勤工作下,我们是越来越有钱了,但真正积攒下来的钱,却并没有带来更多的消费支出,在高房价下压迫性下,居民的居住支出比例越来越高。
      这一特点在北上广这样的一线城市尤为明显,以北京为例,北京2018年人均居住支出占比36.3%,比2017年增长了3.4个百分点,明显超过食品烟酒等其他分类。
      面对这样的现实,“逃离北上广”对于许多在大城市打拼年轻人来说已经不再只是口号!艾普大数据研究发现,每十个一线城市返乡的人群中,就有三人在家乡有买房的打算。
      越来越多年轻人选择在家乡三四线小城市置业买房,这也是过去两年间点燃三四线城市楼市的助燃剂之一。
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      从前,一线城市的房价高企,在大城市要不吃不喝一二十年甚至更久才能买到的房,在小县城只要省吃俭用三五年就能搞定,返乡置业因此成为了热潮。
      不过一年一度的返乡置业潮,今年却缺席了:根据今年58同城联合36氪近日发布的《2018-2019返乡置业调查报告》显示,在大城市工作的人群中,52.7%的人有回到家乡及周边城市置业的意向,另有38.0%的人选择留在工作的大城市拼搏。
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      初看数据大部分接受调查的人仍愿意返乡置业,但与2018年的58.7%相比,2019年的意向人群占比已有下降!
      最新数据显示,1月28日至2月10日春节两周里,克而瑞研究中心监测的百城新开盘项目去化率仅17.1%;重点监测44城成交量同比下降14%,其中二线城市小幅下降4%,三四线城市同比跌幅达23%。
      可以说,在三四线城市房地产降火的同时,今年返乡置业热潮也开始消退。
      为什么呢?业内专家认为:一是楼市大环境不景气,楼市调控未见松绑,人们购房的心理从“果断出手”转向“观望等待”;二是一是大户(三四线城市)房价补涨、需求透支;三是棚改收紧使得其带来的购买力也显著下滑。
      其实返乡置业热潮消退还有一个原因便是小城市发展速度与年轻人个人发展前景的矛盾。
      小陈是我的高中同学,大学一毕业就留在了上海工作,租房生活。工资还过得去,但要在上海安家仍属于地狱难度。去年他回平湖工作了几个月并打算在县城买套房子算了,可最后还是不适应平湖较低的薪资。19年他女朋友正好留学回来,也去了上海工作,他就重回上海找了份工作,在平湖的买房计划也暂时搁浅了。
      “上海发展前景好,这两年多赚点钱,看看有没有买房的机遇。实在没办法,再说!”
      “而且县城的房子也要快两万了,我有这钱还不如攒着买上海的房子”
      小陈说话的表情显得很无奈。
      正如小陈所说,许多返乡置业的朋友都告诉我,县城的房子是主要是用来投资和养老的。很少是真回家发展拿来自住的。
      大城市提供的更多、更大的发展机遇是真正吸引年轻人买房置业的重要因素。县城是温暖老家,是后盾,却无法成为前行的道路。

      
      相关数据显示。2017年,985高校毕业生就业人数最多的省市为广东、北京和上海,即使是在“抢人大战”愈演愈烈的2018年也仍是如此。以中国人民大学为例,2018届毕业生在一线城市的就业人数占总就业人数的68.27%,而在西部地区就业的比例仅为8.81%。北上广深一线城市吸引了最多的985 高校毕业生!
      而对于其他省市来说,留住自己人实属不易,这两年武汉“百万大学生留汉创业就业工程”轰轰烈烈,但武汉本地最好的两所大学—武汉大学和华中科技大学的毕业生愿意留在湖北就业的比例仅为三成左右。
      就在今年春节,西安和南京就相继出台政策,降低了落户要求和置业门槛,加紧马力,留住人才。
      在全国“抢人大战”如火如荼的进程当中,这些热点二线城市留住人才都很不容易,政策频出,更不要说那些位置偏远的三四线城市了。
      写到这,不免为这些三四线城市所担心。在楼市上一轮去库存的火热之后,新的去库存循环已经开始,对于这样的城市而言,供大于求将会是很长一段时间的常态。
      如今,从数据上看,人们返乡置业的意愿仍然很高,但与之前相比,已经有了降低的趋势。那么未来,真正愿意回到三四线城市买房的又会有多少呢?而只靠本地人的消费实力和同样正在下降的消费意愿,又能买得动多少房子呢?
      《飞驰人生》主角张弛说成年人的崩溃都是从借钱开始的,那会不会三四线楼市的崩溃也是从人才流失开始的呢?

      伍
      如何保持城市的活力和竞争力?从留住人开始!
      很简单的道理,人就是购买力,只要有人源源不断的流入,一个城市就不会缺少市场和消费,这是一线城市房价特别高的原因之一;城市发展需要人,有人,就不会缺少城市前行的动力和欲望,这也是大城市越来越发达的原因。
      但在人不断外流的三四线城市,因为缺少人,许多楼盘都成为了空城!前一波行情三四线城市靠着未开发的房价红利、棚改放宽的资金和返乡的年轻人收获了一波红利。但接下去呢?
      显而易见,大多数人喜欢大城市的美好,之后返乡置业会越来越少。如果人持续流失,购买力的不足会使得楼市泡沫破碎,崩盘会是自然而然的事情,城市自身的发展也会受挫。而无法发展的城市也更无法留住年轻的有生力量,这将会是一个死循环。

      
      看回小嘉兴,相比于中西部的三四线城市,嘉兴先天条件其实要好的多。在数据上,2018年嘉兴新增7.0万常住人口,这个常住人口新增量,排在了杭州市与宁波市之后,位列全省第三名,可见城市的发展潜力。嘉兴属于人口净流入的城市,返乡置业并不是很常见,许多像我一样嘉兴人都安于在嘉兴生活、发展。
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      但仍需要居安思危,楼市依旧是城市发展头上的达摩克里斯之剑,嘉兴的发展需要楼市的健康和稳定。
      楼市和城市的稳定发展需要的都是人。政府也认识这一点,人才的引进一直是嘉兴的头等大事,去年5月1日,《嘉兴市户口迁移若干规定(试行)》正式执行,相对放宽了嘉兴的落户门槛。在上文新增的7万人中,超过4万人属于“净流入人口”,表现出小嘉兴对于外来人口的吸引力。
      相比于红火的城市发展,2018年下半年起,嘉兴本地的消费能力的降低以及楼市下行带来观望情绪,使得整个楼市都显得冷寂了很多。许多人都在问楼市接下去会如何?
      我说不准,但我觉得什么时候嘉兴能够发展到真正与二线城市相提并论,发展到让人们觉得留在嘉兴比去其他的一二线城市对自己更加有利,人才不断选择嘉兴的时候,人们自然而然就不会去担心楼市。


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